“低线（指非一二线）城市房产的价格下降了大概一半，而按照历史经验，下行趋势应该远远没有结束。”8月13-15日举办的“2025博鳌房地产论坛”上，多位大咖就房地产市场价格调整、发展新模式、房地产企业转型等热点问题进行讨论，有经济学家认为楼市分化持续，非一二线城市的楼价调整还没结束。
陈淮：房地产的新模式就是均衡发展模式
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮说，大家选择到北京等超大城市买房，并非仅仅因为房屋本身，更因为这些城市拥有房子之外的优质资源，如教育、医疗、就业、养老等。“正是这些资源的配置不均衡，才催生了如今的房价问题和城市结构失衡问题。”
因此，陈淮明确指出，房地产发展新模式的核心在于均衡发展，“问题的关键并非要不要建房子，而是在哪儿建房子。”对此，他提出四个具体方向：
第一是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置。因为购买房子过程中的风险难以消除，如期房销售是把更多的风险积累到购房者手上，而现房销售则是把风险更多给到开发商。
第二是调整城市结构，逐步推动大、中、小城市协调发展。
第三是均衡市场与保障，促进市场化商品房体系与住房保障体系协调衔接，确保两者互不转嫁责任。
第四是建立良性调节机制，构建房地产市场供求关系的良性自我调节机制，增强市场自身的稳定性和韧性。
樊纲：住房消费是最大的消费
“住房消费也是消费，且可能是人一生当中最大、最离不开的一项消费。”中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲说。
据介绍，关于住房消费计算的方法问题，其他国家的统计中有一大块就是住房的“影子租金”收入。房产价值不是GDP的组成部分，而租金是GDP的组成部分，“你没有出租，但是你自己消费自己的房子，那叫影子租金，这是很大的一块财富。”樊纲举例，当年深圳曾做试点计算租金，计算下来的结果是，相当于大概7%、8%的GDP。他认为，在计算消费的统计当中，住房消费实际上被低估了。
樊纲说，现阶段，房地产行业依然很重要。同时他表示，完善住房租赁市场不仅有助于稳定房地产市场，还能减少一部分居民因购房压力过大而挤压其他消费，从而释放更多消费空间。因此他建议，加快健全住房租赁法律保障，推动机构化、规模化长租房运营，并通过税收优惠鼓励房企和金融机构参与租赁市场建设，以帮助稳市场、稳预期。
洪灏：一线城市与低线城市楼市不同
知名经济学家洪灏认为，中国房价调整的态势与日本十分相似。日本的房价在20世纪90年代初见顶后，从顶部往下跌了80%。中国的房价则是在2021年前后见顶，之后开始滑落，两个国家房价下行的斜率都是一样的。“如果我们借鉴去杠杆和房价下行周期的经验，则可以知道，我们要用稳定式的方法，而不是爆发式的方法去杠杆，”洪灏表示。
就大家关注的房价调整问题，洪灏表示，中国一线城市的房地产市场与低线（即非一二线）城市的房地产市场是两个不同的市场。“一线城市的房价未出现特别大幅度的下行，上海甚至还有‘日光盘’。一线城市基于地理位置优越，房地产的价格坚挺，产品能够满足保值和居住的需求。但也能看到，低线城市房产的价格下降了大概一半，而按照历史经验，下行趋势应该远远没有结束。”
他认为，中国经济的短周期依然在修复，“无论是港股还是A股，将会继续有所表现。”
夏亦丰：房地产行业未来发展“增量变精、存量优化”
关于对未来房地产行业格局的判断，中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰用8个字进行概括：增量变精、存量优化。
她认为，增量变精，一是土地供给要“缩量重质”，政府要维护供给市场，二是开发商要在新增的增量建设上提质增效。存量优化，一是需要城市更新，这是从中央到地方的重点推动方向，且不止是住宅更新和拆迁，也包括很多非住的城市更新，“在目前这个阶段可能会有新的增量点，这也是开发商的一个机会。”二是提升运营服务，也就是地产+N，重点是切中消费者的需求，比如以购物中心为主的商业地产、物业管理以及养老产业等，这几个方面涌现的新增量点，也是开发商的机会点。
夏亦丰说，近三年全国的城市更新项目年均超6万个，老旧小区改造占比80%，空间巨大。但是城市更新过程中，资金和模式问题也导致部分项目难推进。整体而言，当前企业需要有“破局思路”，跳开传统思路，关注市政更新、老旧街区改造、工厂改造等更多业态的更新。
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